明天起，重定价日为1月1日的存量房贷将迎来利率下调，有的调整幅度达60个基点。你的房贷利率降多少？
有商贷利率低于公积金贷款利率
唐先生表示，2016年9月，他贷款在天津购入了一套90平方米左右的两室，当时贷款金额95万元，商贷利率是在贷款基准利率4.90%的基础上打8折，即3.92%。
2019年8月，中国人民银行推动改革完善LPR(贷款市场报价利率)报价形成机制。2020年3月，存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，唐先生的贷款利率也转变为LPR-88个基点。
明年1月1日是唐先生的房贷重定价日，由于5年期以上LPR从2023年12月的4.20%，下降了60个基点，至2024年12月的3.60%，他的房贷利率也将由3.32%降至2.72%。而2024年5月，公积金贷款利率进行调整，调整后，5年期以上的首套房个人住房公积金利率为2.85%。这意味着唐先生的商业房贷利率将要低于公积金贷款利率。
来源：受访者提供
在北京工作的小田(化名)告诉中新经纬，她在2019年底购入一套两室住房，贷款105万元。经过多次LPR下降和存量房贷利率调整，小田当下的房贷利率为3.90%(即LPR-30个基点)。之前，她的房贷重定价日为每年12月24日，今年11月，她将重定价周期调整为3个月，重定价日也调整为每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。
“我的房贷利率要降60个基点，从3.90%降到3.30%。”小田说，在提前还款后，她的本金还剩65万元，月供约3900元，房贷利率下调后，她的月供或减少约200元。
在北京工作的梁毅(化名)介绍，他的房贷利率同样为LPR-30个基点，由于其原房贷重定价日为10月19日，他的房贷利率已调整为3.55%(参考9月公布的5年期以上LPR报价3.85%)。而在11月重定价日调整后，他最近的重定价日为1月1日，重定价周期调整为3个月，参考12月公布的5年期以上LPR报价3.60%，他的房贷利率将下降25个基点，降至3.30%。
多家银行称系统自动更新利率
目前，市场上的个人房贷利率基本上是由LPR加减点形成的，也就是说房贷利率的高低受LPR涨跌的影响。贷款市场报价利率LPR每月公布一次，而房贷利率则要在贷款重定价日调整。
今年9月29日，中国人民银行发布公告，要求自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月的LPR。
重定价周期最短可申请调整为3个月，也可选择6个月、12个月等，借贷双方可协商确定。据农业银行的相关解答，调整重定价周期后，重定价日可沿用原贷款合同中的日期。具体又可以分为两种情况：一是原贷款合同约定为对月对日的，重定价日为调整后重定价周期相对应月份的借款发放日对日，如重定价周期内无借款发放日对日，则该周期重定价日为相应月份的最后一天。二是原贷款合同约定为1月1日的，重定价日为调整后重定价周期相对应月份的1日，也可以选择以调整后重定价周期相对应月份的借款发放日对日为重定价日。
以唐先生为例，其原房贷重定价周期为12个月、重定价日为每年的1月1日。2024年11月，他申请将重定价周期调整为3个月，调整后的重定价日为1月1日、4月1日、7月1日、10月1日。也就是说，像唐先生一样，选择重定价周期为3个月的借款人，之后每3个月房贷利率就会根据LPR的变动而调整。
中新经纬以客户身份咨询多家银行客服，工作人员均表示，客户无须做任何操作，系统届时会自动在重定价日根据最新的LPR调整利率，具体可以在重定价日当天或者次日查询利率更新情况。
明年LPR有望继续下行
12月9日召开的中共中央政治局会议提出“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。
12月11日至12日召开的中央经济工作会议指出，当前外部环境变化带来的不利影响加深，我国经济运行仍面临不少困难和挑战，主要是国内需求不足，部分企业生产经营困难，群众就业增收面临压力，风险隐患仍然较多。同时必须看到，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，展望2025年，在适度宽松的货币政策基调下，中国人民银行将继续实施有力度的降息，政策利率有望下调0.5个百分点，显著高于今年0.3个百分点的降幅，届时会引导LPR报价跟进下调；另外，明年各类结构性货币政策工具利率也会适时下调，进而推动企业和居民融资成本全面下行。
“不排除2025年通过较大幅度引导5年期以上LPR报价下行等方式，继续对居民房贷实施较大力度定向降息的可能。这是促进房地产市场止跌回稳的关键一招。”王青说。
招联首席研究员董希淼在接受中新经纬采访时表示，2025年适度宽松的货币政策应朝着三个方向持续发力，更具前瞻性、有效性、针对性。一是要加大跨周期和逆周期调节力度，超常规地进行预调，让政策调整走在市场曲线之前，助力宏观经济熨平周期波动和外在冲击，彰显前瞻性；二是继续降准降息，2025年可降准0.5—0.75个百分点，下调政策利率50个基点，引导LPR下降25个基点，在总量上保障流动性更加充裕，在价格上适度降低成本，增强有效性；三是运用好存量结构性货币政策工具，必要时创设新的工具，引导和支持金融机构做好“五篇大文章”，特别是加大对科技创新、绿色发展、消费金融等支持，体现针对性。
“需要注意的是，2024年三季度商业银行净息差已经下滑至1.53%，处于历史低位。如果LPR下降速度过快，银行息差缩窄压力过大，不利于银行保持自身发展的稳健性和服务实体经济的持续性。”董希淼建议，LPR与政策利率非对称下降，即政策利率下调幅度大于LPR下降幅度。同时，银行应通过下调存款利率、压降隐性费用等措施，进一步降低负债成本。
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