日前，财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（以下简称《通知》），明确自10月1日起正式施行购房贷款贴息政策，重点保障城乡居民刚性住房需求。工、农、中、建、交、邮储六大行率先同步落地，股份制银行、中小银行陆续跟进。
(资料图)
国庆假期成为政策落地首周，各家银行积极对接，多地已出现受理和放款案例。从落地情况看，刚需家庭减负效应初步显现，银行系统对接能力与政策执行细节也在这一过程中逐步明晰。
多地银行开通绿色通道
根据《通知》，贴息标准为年化1个百分点、期限不超过5年，单户贴息贷款规模上限100万元，适用条件为120平方米以下（含120平方米）、150万元以下（含150万元）的首套住房商业贷款。这一标准明确了政策覆盖范围，也为银行执行提供了统一口径。
据了解，国庆假期，工商银行在广东积极对接房企、二手房中介和不动产登记部门，开通绿色服务通道、做好住房贴息贷款预审，在国庆假期前三天受理超百户、金额超亿元，助力刚需购房家庭降成本、减负担。
农业银行四川凉山分行组建“客户经理彝汉双语服务队”，通过电话与上门走访相结合的方式，积极做好居民购房贷款贴息政策宣介。同时，在一手楼盘驻点服务，让客户在买房的同时即可便捷办理贷款。
此前多次看房却犹豫不决的张先生，在中国银行工作人员算了一笔账后迅速敲定：“贷款100万元10年，贴息后第一年每月少还约800元，5年省下近4万元！本来还担心手续繁琐，没想到‘免申即享’这么方便，赶上了第一波红利。”
9月30日，六家国有大行集体发布公告，明确自2026年10月1日起为新发放符合条件的首套住房商业性个人住房贷款提供财政贴息服务。六家银行均表示将采取“免申即享”的办理方式，即每月收息时在每期还款额中自动扣除对应贴息金额，客户无需单独提交贴息申请。
从政策落地首周的情况看，银行端响应速度较快。邮储银行研究员娄飞鹏向《中国经营报》记者分析，贴息需要在每月收息时自动识别借款人资格、自动计算并扣减贴息金额，这要求银行核心信贷系统与财政的结算机制深度对接。大行凭借全国统一的系统架构和成熟的系统对接可快速上线。
易居研究院方面分析认为，这种“集体公告、统一口径”的响应模式，和过去几年降低存量房贷的政策有相似性，反映出监管层对执行一致性的明确要求，也在一定程度上压缩了各分行自行解释政策的空间。从公告内容看，各家银行均重申了政策的三项硬性条件：使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（不含存量贷款置换）、所购住房建筑面积120平方米以下（含）、所购住房价格150万元以下（含）。建设银行在客户问答中进一步明确，“首套住房”的认定按照现行政策执行，既包括新房也包括二手房，但保障性住房和公积金贷款不叠加享受贴息支持。
套利空间已被制度封堵
贴息政策落地后，市场关注其对购房需求的实际拉动效果。上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者分析称，从当前购房需求来看，各类政策的释放存在一定的梯度和节奏。“通常，对于正好有买房打算的群体而言，结合政策利好，交易节奏会明显加快，我认为这是当前市场的一个主要变化。因此，近期广州等地出现一些申请房贷贴息的现象，本质上也是本身已具备潜在购房意向的群体，在政策推动下提高了购房转化率。”
严跃进认为，所谓“集中释放”并不完全准确，更准确地说，是政策加快了交易节奏。“随着政策进一步发酵，并结合当前房价企稳的特征，购房者不会仅仅因为一项政策就迅速入市，房价企稳同样是关键因素。将这两者结合来看，后续市场确实存在集中释放的可能，包括今年四季度和明年都可能有所体现。”
在政策适用边界上，严跃进明确了几项关键规则。第一年，即从今年10月1日至明年10月1日期间购房，可以享受5万元的贴息。存量房贷不适用该政策，它主要针对新购房人群，目的很明确，但不限于新房或二手房。“如果已经存在房贷，通过还清再重新借贷的方式，政策上已经堵住了这一漏洞，这种置换行为肯定不被认可，也无法套取贴息。”他同时提到，个别地方可能存在其他套取方式，比如将300万元的房子拆分为150万元加150万元等操作，使其中一部分符合条件，实际操作中或许存在此类骗贷行为，但总体而言，政策仍主要强调对新购房人的支持。
“已经买过房、贷过款的人群，实际上都不享受该政策。除非贷款尚未批下来，这部分人可能还能享受。政策仍强调规范性，后续银行也会加强监管和抽查。各地应把政策用好用足，但不能把路走偏。”严跃进说。
娄飞鹏也向记者表示，由于贴息力度较大，部分客户可能会存在“先还旧、再借新”套取贴息的冲动，这方面政策等已经有了考虑安排。“贴息仅限新发放首套住房贷款，明确排除使用新发放贷款置换存量贷款，从源头上堵住了借新还旧套利。”在具体操作层面，银行需要在贷前审核中核验网签备案、房屋买卖合同、首套资格、面积与总价，严查“阴阳合同”、拆分合同、高评高贷等；在贷后管理上，实行贷款资金受托支付、按月报送贴息数据，财政部会同金融监管总局开展联合抽查，发现套取骗取贴息的收回资金，对合谋银行追责乃至取消经办资格。
从政策设计看，购房贷款贴息通过财政资金直接降低居民购房融资成本，与前期调整存量房贷利率、降低首付比例等政策形成合力。招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼指出，贴息政策本身有一个持续优化的过程。比如，个人消费贷款贴息政策自2025年8月推出后已经优化两次。下一步，建议居民购房贷款贴息政策再进行优化：一是将所购住房价格上限由150万元提高至300万元，更好支持热点城市外围区域和更多刚需家庭；二是将存量住房贷款纳入贴息范围，使已购房家庭也能享受财政贴息支持，进一步减轻居民还贷压力、释放消费潜能；三是视政策实施效果，适当延长贴息政策的实施期限，进一步传递出稳定房地产市场的更明确信号。
